J’essaie maintenant de répondre à cette curiosité de longue date sur combien je gagne d’argent en plus (ou en moins) lorsque je propose mon appartement comme hébergement à court terme comparé à une location habituelle sur le long terme.
Bien immobilier : Appartement de deux pièces de qualité en bon état dans le centre-ville d’Paris. Je suis devenu le propriétaire de cet appartement il y a trois ans. Bien sûr, j’aurais pu simplement le louer sur le long terme pour 1000 euros par mois mais au lieu de cela, je propose un hébergement à court terme via Airbnb et VRBO.
Est-ce que l’argent arrive super vite ?
Ou bien le contraire ?
Je vais vous donner un bref aperçu de quoi il en retourne.
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Occupation
Ma plus grande crainte avec tout cela était que peut-être l’appartement ne serait pas loué assez souvent. Tout propriétaire peut vous assurer qu’il n’y a rien de pire qu’un appartement de location vacant.
Heureusement, cette crainte n’était pas fondée.
L’appartement est constamment loué d’avril à
septembre, et les demandes de renseignement de ceux qui essaient de réserver un
appartement 4 à 5 mois à l’avance arrivent déjà en octobre et en novembre.
Bingo!
Il y a une
expression parmi les propriétaires: “Si votre taux d’occupation est de
100%, vous demandez alors un prix trop bas.” C’est donc comme cela que
j’ai décidé de faire passer le prix de 75 euros à 99 euros par nuit.
(Au printemps 2016, j’ai encore augmenté le prix:
de 125 euros à 155 euros)
De plus, chaque client paie des frais de nettoyage
de 75 euros et une caution de 150 euros, quelle que soit la durée du séjour.
Chaque personne supplémentaire coûte 5 euros et pour un animal de compagnie, je
demande 10 euros.
Des bons clients
Cependant, il y a
un risque encore plus grand qu’un appartement locatif vacant : le saccage.
Si un locataire casse quelque chose dans votre
maison, vous pouvez même subir des dizaines de milliers d’euros de dégâts. Les
journaux regorgent d’histoires d’horreur sur des clients Airbnb qui organisent
généralement des orgies sauvages dans un appartement loué.
Heureusement, il
n’y a pas d’orgie dans mon appartement (hmm, ça pourrait même devenir le
nouveau slogan pour mon hébergement). Les invités ont été cool là dessus, tous
des citoyens du monde très intéressants.
Autres circonstances
Pour que cela soit juste, je dois également parler
des inconvénients. Premièrement et la chose la plus importante : la location
à court terme est plus difficile à gérer.
Comment j’ai initialement planifié le tout :
Étape 1:
Développer les systèmes et les procédés. Par exemple, une liste de nettoyage:
laver les draps, vider les poubelles, enlever la poussière, passer l’aspirateur
au sol, laver le sol, etc. “
Étape 2: Payer les nettoyeurs
Étape 3: Créez un stock de papier toilette, de
filtres à café, etc. pour réduire les courses.
Étape 4: Communiquez avec vos locataires via
l’application pour Smartphone.
Étape 5: Le business fonctionne pour la plupart
sans ma participation. Alors que je traite les requêtes qui prennent environ 30
minutes par semaine (quelques jours par semaine, 5 à 10 minutes par jour), tout
le reste fonctionne sur le système déjà en place.
Voilà ce que je
pensais. Parce que mes autres articles de location à long terme sont pour moi
des sources de revenus complètement passives – je m’assois et regarde l’argent
tomber. Bien sûr, les acheter et les remettre à neuf est effrayant au début,
mais le résultat est un super luxe.
Ici, cependant, la réalité était bien différente,
car, malheureusement, la gestion des loyers à court terme n’est pas si passive.
Voici quelques points douloureux que j’ai rencontrés jusqu’à présent:
Les produits de
première nécessité
Les gens ont besoin de beaucoup de trucs pour être
à l’aise. Je dois acheter du savon, du shampoing, du thé, du café, du papier
toilette, du détergent, de la lessive, des sacs à ordures, des sacs à glaçons,
etc. etc.
Ce sont tous des produits de première
nécessité. C’est-à-dire qu’ils sont consommés. Par conséquent, ils doivent être
achetés en permanence. Afin de réduire les visites en magasin, j’ai décidé
d’acheter une plus grande quantité de ces produits et de les garder dans
l’appartement.
Ce n’était pas une très bonne idée.
Parce qu’il s’est avéré que les gens volaient les
choses qui étaient stockées. Cela me déconcerte toujours – une personne paie
600 euros pour une semaine d’hébergement et remporte ensuite un savon liquide à
2 euros. Mais c’est exactement comme ça que c’était.
Ce qui est encore plus bizarre, c’est que personne
n’a volé les gros trucs. La télé, toutes les casseroles et les poêles sont bien
restées en place. Parce que les gens penseraient que ce serait comme un vrai
vol, mais subtiliser un produit de première nécessité n’en est pas un.
Bien sûr, tous les invités ne le font pas. Juste
quelques uns. Mais comme les paquets de papier toilette continuent de
disparaître et de disparaître, vous commencerez éventuellement à envisager l’option
de les garder dans une armoire de stockage verrouillée à l’avenir.
Trouver des employés fiables
Bien sûr, l’approvisionnement en produits de
première nécessité n’est pas un gros problème dans le monde – il suffit d’ajouter
une ligne à la liste de nettoyage : «Vérifiez le stock de savon / détergent,
etc. et achetez-en plus en cas de besoin. “
Écrivez chaque produit dont vous avez besoin séparément et faites une petite case à cocher à côté. Placez la boîte de produits du stock dans une armoire verrouillée, donnez un jeu de clé à la femme de ménage et c’est tout.
Tout cela est parfait si vous trouvez une femme de
ménage fiable.
Mais souvent, on a tendance à ne pas en trouver.
Le départ se fait à 11h, ce qui signifie en
pratique que les gens partent à 12h.
Cela laisse une période de nettoyage relativement
courte. Et malheureusement, j’ai eu du mal à trouver des femmes de ménage qui
étaient à l’heure.
Jusqu’à présent, mes deux tentatives dans ce
domaine ont lamentablement échoué.
La première femme de ménage que j’ai embauché s’est
pointée six heures plus tard – longtemps après l’arrivée des locataires suivant.
J’ai finalement nettoyé l’appartement moi-même et l’ai renvoyée chez elle dès
qu’elle a daigné se présenter.
Quelques semaines plus tard, j’ai fait une autre tentative lorsque j’étais à Paris dans mon appartement. J’ai planifié le nettoyage pour le dernier jour de mon séjour et je l’ai confirmé un jour ou deux avant.
Mais elle ne s’est pas présentée. Quelle surprise!
Les nouveaux locataires m’ont appelé et se sont plaints de l’appartement non nettoyé: vaisselle non lavée dans l’évier, draps sales dans le lit. J’ai reçu cet appel quand j’étais presque à la maison – à deux heures d’Paris. Je me sentais complètement impuissante. Je ne pouvais rien faire d’autre que de m’excuser humblement et me dépêcher de rentrer à Paris.
C’est lors de tels moments que je me demande si ça vaut vraiment le coup.
Ensuite, je fais le calcul, je regarde mon “taux horaire” et je me dis – eh bien, ça l’est!
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Revenus
Au cours des 3 derniers mois, j’ai gagné 6 929
euros grâce à cette location à court terme, pour une moyenne de 2276 euros par
mois.
Et si les choses restent au même rythme que maintenant,
je gagnerais 27300 euros par an pour cet appartement.
Ça a l’air génial en apparence. Mais maintenant,
regardons aussi du côté des coûts.
Au cours des
trois derniers mois, le coût de l’appartement s’est élevé à 1 869 €, la majeure
partie provenant des produits de première nécessité et des taxes.
En les déduisant, le revenu total des trois
derniers mois est d’environ 5 000 euros. Cela représente en moyenne 1 653 euros
par mois.
Est-ce bon ou mauvais? Ça dépend.
Aucun investissement ne peut être évalué comme bon
ou mauvais en soi – il doit toujours être comparé à la meilleure alternative
suivante.
Dans ce cas ci, la prochaine alternative serait le
bail à long terme habituel de l’appartement.
Dans ce cas, le loyer mensuel serait de 1100 euros.
Ce qui signifie que le revenu de cet appartement serait de 553 euros et 23 centimes
de moins que la location à court terme.
En d’autres termes, en proposant mon logement
improvisé, je gagne 553 euros de plus chaque mois que si j’avais loué mon
appartement à quelqu’un sur le long terme.
Combien de travail supplémentaire cela implique?
Pas grand chose.
Les réponses aux requêtes sont faciles – je leur réponds via mon téléphone. C’est à peu près autant de temps passé sur le Web que lorsque vous naviguez sur Twitter ou publiez sur Facebook. En gros, un temps assez négligeable.
Il n’est pas nécessaire de rencontrer les locataires en personne. Je cache la clé dans un endroit proche, la page Airbnb envoie automatiquement aux clients un e-mail avec les instructions et l’emplacement des clés. Résultat: l’enregistrement s’effectue sans ma participation.
Les instructions agissent toute seule. J’ai juste écrit un petit mot avec les instructions aux locataires de l’appartement. Un guide de « Bienvenue », où j’ai également compilé des informations sur les meilleurs restaurants, bars et boutiques des environs et ajouté des instructions pour s’y rendre à pied, à vélo, en bus ou en voiture. Il y a aussi les instructions de l’appartement (genre comment régler le thermostat) et le mot de passe du Wifi.
Les choses agissant toute seules sont géniales!
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Le plus gros problème est le nettoyage. Il faut environ 1h30 pour nettoyer l’appartement. Il a dû être nettoyé 11 fois au cours des trois derniers mois, en moyenne 3,6 fois par mois. Cela signifie que le nettoyage de l’appartement prend 5,4 heures par mois. Arrondissons à 6 heures par mois en comptant le temps nécessaire pour envoyer les e-mails et le reste.
Par conséquent:
Temps: 6h / mois
Revenu supplémentaire: 553 EUR / mois
Tarif horaire: 92 EUR / heure
Pas mal!
Calculatrice de gains AirBnb.