Yritän nyt antaa vastauksen tähän pitkään kestäneeseen uteliaisuuteen aiheesta, kuinka paljon enemmän (tai vähemmän) tienaan rahaa Airbnb-ssa lyhytaikaisen majoituspalvelun tarjoamisella verraten oman asunnon tavalliseen pitkäaikaiseen vuokraamiseen.
Kiinteistökohde: hyväkuntoinen laadukas kahden huoneen asunto Helsingin keskustassa.
Minusta tuli tämän asunnon omistaja kolme vuotta sitten. Tietysti olisin voinut vain 1000 eurolla kuukaudessa pitkäaikaisesti vuokrata sen, mutta sen
sijaan tarjoan Airbnb ja VRBO kautta lyhytaikaista majoitusta.
Tuleeko nyt rahaa ovista ja ikkunoista?
Vai päinvastoin?
Teen pienen katsauksen, miten minulla siinä suhteessa menee.
Kuinka paljon AirBnb avulla on mahdollista tienata? – katso laskinta täällä.
Kysyntä
Minun suurin pelkoni koko asiassa oli se, että ehkä sitä ei aleta tarpeeksi usein vuokraamaan. Joka vuokranantaja voi vahvistaa, että ei ole mitään pahempaa kuin tyhjänä seisova vuokra-asunto.
Onneksi se pelko oli aiheeton.
Asunto on huhtikuusta syyskuuhun jatkuvasti vuokrattu ja tiedusteluja tulee jo myös lokakuulle ja marraskuulle niiltä halukkailta, jotka yrittävät varata asuntoa jo 4-5 kuukautta etukäteen.
Bingo!
Vuokranantajien seassa on liikkeellä yksi tällainen ilmaus: “Jos kysyntäsi on 100%, niin kysyt todennäköisesti liian matalaa hintaa.” Niin päätin minäkin nostaa yhden yön hintaa aiemmasta 75 eurosta 99 euroon.
(2016 vuoden kevääksi olen välillä vielä kerran nostanut hintaa: 125 eurosta 155 euroon)
Lisäksi joka vieras maksaa majoituksen kestosta riippuen 75-euroisen siivousmaksun sekä 150-euroisen panttirahan. Joka lisähenkilö maksaa 5 euroa, lemmikkieläimestä kysyn 10 euroa.
Hyvät asiakkaat
On yksi vieläkin suurempi riski kuin tyhjänä oleva vuokra-asunto – se on rikkominen.
Jos vieras rikkoo jotain kodissasi, voi sinulle aiheutua siitä jopa kymmenien tuhansien eurojen vahingot. Sanomalehdet on täynnä kauhujuttuja Airbnb vierailijoista, jotka tapaavat järjestää vuokratussa asunnossa villejä orgioita.
Onneksi minun asuntoni on orgiaton (hmm, tästä voisi tulla jopa majoitukseni uusi mainoslause). Vierailijat ovat olleet mahtavia, kaikki todella kiinnostavia maailmankansalaisia.
Muut seikat
Oikeudenmukaisuuden vuoksi minun on kirjoitettava myös asian varjopuolista. Ensiksi, ja mikä on myös kaikkein tärkeintä asiassa: – lyhytaikaista vuokraamista on kaikkein vaikeinta hallinnoida.
Kuinka alussa koko asian suunnittelin:
1 askel: kehittele järjestelmät ja prosessit. Esimerkiksi siivouslista: pese lakanat, tyhjennä roskikset, pyyhi pölyt, puhdista lattiat pölynimurilla, pese lattiat jne. ”
2 askel: palkkaa siivoajat
3 askel: kaupassa käyntien vähentämiseksi tee varasto vessapaperin, kahvinsuodatinpussien yms. säilyttämiseen.
4 askel: kommunikoi vieraiden kanssa älypuhelinsovelluksen kautta.
5 askel: liiketoiminta toimii pääosin ilman minun osallistumistani. Hoidan kyllä tiedusteluja, joihin kuluu noin 30 min viikossa (parina päivänä viikossa, 5-10 min päivässä), mutta kaikki muu hoituu jo määritellyn järjestelmän mukaan.
Ja niin minä ajattelin. Sillä minun toiset, pitkäaikaisen vuokraamisen kohteet on minulle täysin passiivisia tulonlähteitä – minä vain istun ja katson, kuinka rahaa virtaa sisään. Tietysti niiden ostaminen ja kunnostaminen on alussa todella ärsyttävää, mutta lopputulos on sen sijaan superluksusta.
Mutta täällä todellisuus oli hieman toinen, sillä lyhytaikaisen vuokraamisen hallinnointi valitettavasti ei ole niin passiivista. Luettelen tässä joitakin kipupisteitä, joita olen joutunut tähän mennessä kohtaamaan:
Päivittäistavarat
Ihmiset tarvitsevat mukavaan oleiluun hirveän paljon tavaraa. Minun tarvitsee ostaa saippuaa, shampoota, teetä, kahvia, vessapaperia, astianpesuvälinettä, pesujauhetta, roskapusseja, jääkuutioiden pusseja jne. jne.
Ne kaikki ovat päivittäistavaroita, eli ne kulutetaan. Ja niitä on ostettava jatkuvasti lisää. Kaupassa käyntien vähentämiseksi päätin ostaa niitä päivittäistavaroita varastoon isomman määrän ja säilyttää asunnossa.
Se ei ollut kovin hyvä idea.
Sillä selvisi, että ihmiset varastavat varastossa olevia asioita. Se hämmentää minua yhä – ihminen maksaa 600 euroa viikoittaisesta majoituksesta ja vie sitten mukanansa 2-euroisen nestesaippuan. Mutta juuri näin se oli.
Mikä vieläkin oudompaa – suurempia asioita ei varastanut kukaan. Telkkari ja kaikki kattilat sekä pannut pysyivät hienosti omalla paikallaan. Sillä se olisi ihmisten mielestä sitten varmaan kuten oikea varkaus, mutta päivittäistavaroiden näpistäminen sitten ihan kuin ei olisikaan.
Tietenkään kaikki vierailijat eivät tee tätä. Vain jotkut. Mutta jos vessapaperipakkaukset vain katoavat ja katoavat, niin lopulta alatkin harkitsemaan sitä vaihtoehtoa, että varatavaroiden kaappi olisi jatkossa lukittuna.
Luotettavien työntekijöiden löytäminen
Tietenkään päivittäistavaroiden lisähankkiminen ei ole maailman suurin ongelma – lisää vain siivouslistaan yksi rivi lisää: “Tarkista varana olevien saippuoiden/pesujauheen jne. määrät ja osta tarvittaessa lisää”.
Kirjoita joka tarvittava tavara erikseen ja tee viereen laatikko ruksin tekemiseksi. Sijoita varatavaroiden laatikko lukittuun kaappiin, anna avainnippu siivoajalle ja sillä selvä.
Kaikki sujuu hyvin, jos löydät itsellesi luotettavan siivoajan.
Mutta siinähän usein syntyykin ongelma, että ei löydä.
Majoituksen uloskirjautuminen on klo 11, joka oikeastaan tarkoittaa sitä, että ihmiset lähtevät klo 12. Sisäänkirjautuminen on klo 3 päivällä, joka oikeastaan tarkoittaa sitä, että seuraavat ihmiset saapuvat jo klo 2.
Se jättää siivoamiseen melko lyhyen aikavälin. Sekä valitettavasti minulla on ollut vaikeuksia löytää sellaisia siivoajia, jotka noudattavat kelloaikoja.
Minun kaksi aikaisempaa kokeilua onnistui siinä huonosti.
Ensimmäinen palkkaamani siivoaja ilmestyi paikalle KUUSI TUNTIA myöhemmin – pitkään sen jälkeen, kun seuraavat vierailijat olivat jo saapuneet. Siivosin asunnon lopulta itse ja sen naisen lähetin heti takaisin kotiin, kun hän suvaitsi ilmestyä paikalle.
Muutama viikko myöhemmin kokeilin uudestaan, kun olin itse Helsingissä ja majoituin itse omaan asuntoon. . Ajoitin siivoamisen siellä olemisen viimeiseksi päiväksi ja vahvistin sen myös päivä-pari ennen.
Mutta hän ei tullutkaan paikalle. Mikä yllätys!
Uudet vierailijat soittivat minulle ja valittivat siivoamattomasta asunnosta: pesemättömät astiat lavuaarissa, likaiset lakanat vuoteessa. Minä sain sen puhelun silloin, kun olin jo melkein kotona – kahden tunnin ajomatkan päässä Helsingistä. Tunsin itseni täysin avuttomana. Enkä voinut tehdäkään muuta, kuin pyytää nöyristyneesti anteeksi ja kiirehtiä takaisin Helsinkiin.
No sellaisina hetkinä mietin kyllä, että onko tämä kaikki todella sen arvoista.
Mutta sitten lasken numerot yhteen, katson omaa “tuntipalkkaa” ja ajattelen – no on todellakin!.
Kuinka paljon AirBnb avulla on mahdollista tienata? – katso laskinta täällä.
Tulot
Viimeisimmän 3 kuukauden aikana olen tällaisella lyhytaikaisella vuokraamisella tienannut 6829 euroa, kuukaudessa se tekee keskimäärin 2276 euroa.
Ja jos asia jatkuu samaan tahtiin, niin tekee se pelkästään tästä yhdestä asunnosta vuodessa yhteensä 27300 euroa.
Näennäisesti se näyttää mahtavalta. Mutta katsotaan nyt myös kuluja.
Viimeisimmän kolmen kuukauden ajalta asunnon kustannukset ovat muodostaneet yhteensä 1869 euroa, josta suurimman osan muodostavat päivittäistavarat ja verot.
Jos ne vähennetään laskuista, jää viimeisimmän kolmen kuukauden kokonaistulokseksi noin 5000 euroa. Kuukaudessa se tekee keskimäärin 1653 euroa.
Onko se hyvä vai huono? Riippuu.
Yhtäkään investointia en voi erikseen arvioida hyväksi tai huonoksi – aina pitäisi sitä verrata seuraavan paremman vaihtoehdon kanssa.
Näin ollen seuraava vaihtoehto olisi asunnon tavallinen pitkäaikainen vuokraaminen.
Tässä tapauksessa olisi kuukauden vuokra 1100 euroa. Joka taas tarkoittaa, että tuloni tästä asunnosta olisi 553 euroa ja 23 senttiä pienemmät, kuin lyhytaikaisessa vuokraamisessa.
Toisin sanoin – omaa improvisoitua majoitusta tarjotessa tienaan joka kuukausi 553 euroa enemmän kuin silloin, jos olisin vuokrannut asunnon jollekin pitkäaikaisesti.
Kuinka paljon lisätyötä se tuo mukanaan?
Ei tuo paljon.
Tiedusteluihin vastaaminen on helppoa – vastaan heille puhelimestani. Tämä tarkoittaa suunnilleen saman verran netissä oleilua, mitä teet Twitteriä selatessa tai Facebook’iin postituksia tehden. Eli siis melko vähän ajankulua.
Ei ole tarpeen tavata vieraita henkilökohtaisesti. Minä peitän avaimen johonkin lähellä sijaitsevaan paikkaan, Airbnb sivu lähettää asiakkaille automaattisesti sähköpostia saapumisohjeista ja avaimen sijainnista. Lopputulos: sisäänkirjautuminen tapahtuu täysin ilman minun osallistumistani.
Ohjeiden antaminen on itsetoimivaa. Kirjoitin vain vieraille asuntoon valmiiksi yhden ns. “Tervetuloa” ohjeen, johon kokosin myös tietoa ympäristön parhaista ruokapaikoista, baareista ja myymälöistä sekä lisäsin vielä ohjeet, miten paikkoihin pääsee niin jalan, pyörällä, bussilla kuin myös autolla. Siellä on myös asunnosta kertovat ohjeet (a la miten termostaattia käytetään) ja Wifi salasana.
Itsetoimivat asiat ovat mahtavia!
Kuinka paljon AirBnb avulla on mahdollista tienata? – katso laskinta täällä.
Kaikkein eniten aikaa vie siivoaminen. Asunnon siivoamiseen kuluu aikaa noin 1,5 tuntia. Edellisen kolmen kuukauden aikana on ollut tarve siivota yhteensä 11 kerralla, eli keskimäärin 3,6 kertaa kuukaudessa. Se puolestaan tarkoittaa, että asunnon siivoaminen kuukaudessa vie aikaa yhteensä 5,4 tuntia. Pyöristetään se sähköpostien lähettämiseen ja toisten asioiden hoitamiseen kuluvalla ajalla yhteensä 6:deksi tunniksi kuukaudessa.
Näin ollen:
Aika: 6h / kuukaudessa
Lisätulot: 553 EUR/kuukaudessa
Tuntipalkka: 92 EUR/tunti
Ei huono!