Ich versuche jetzt, Ihre Neugierde zu befriedigen und zu beantworten, wie viel (ungefähr) ich mit Airbnb verdiene (kurzfristige Unterkünfte im Vergleich zur üblichen langfristigen Miete meiner Wohnung).
Mietobjekt: Eine gute Zweizimmerwohnung im Zentrum von Berlin
Ich bin vor drei Jahren Eigentümer dieser Wohnung geworden. Natürlich hätte ich es langfristig für ca. 1.000€ pro Monat mieten können, aber stattdessen biete ich kurzfristige Unterkünfte über Airbnb und VRBO an.
Kommt jetzt der größte Crash aller Zeiten? Oder nicht?
Ich gebe Ihnen einen kurzen Überblick darüber
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Nutzung
Meine größte Angst war, dass es vielleicht nicht oft genug gemietet werden würde. Jeder Vermieter kann Ihnen versichern, dass es nichts Schlimmeres gibt als eine freie Mietwohnung.
Zum Glück war diese Angst unbegründet.
Die Wohnung wird ständig von April bis September vermietet. Bereits kommen die Anfragen für Oktober und November von denjenigen, die die Wohnung 4-5 Monate im Voraus buchen möchten.
Bingo!
Für Vermieter ist ein Satz gebräuchlich: “Wenn deine Wohnung 100% ausgebucht ist, fragst du nach einem niedrigen Preis.” Deshalb habe ich beschlossen, den Preis pro Nacht von 75 auf 99 zu erhöhen. Im Frühjahr 2016 habe ich den Preis noch einmal erhöht: von 125€ auf 155€.
Darüber hinaus zahlt jeder Gast unabhängig von der Aufenthaltsdauer eine Reinigungsgebühr in Höhe von 75€ sowie eine Kaution in Höhe von 150€. Jede zusätzliche Person kostet 5€, Haustier – 10€.
Gute Kunden
Ein Risiko ist jedoch noch größer als ein leerstehendes Mietobjekt – Schaden.
Wenn ein Ihrer Gäste etwas kaputt macht, können Sie sogar Zehntausende von Schäden erleiden. Die Zeitungen sind voll mit Horrorgeschichten von Airbnb-Gästen, die normalerweise wilde Orgien in einer gemieteten Wohnung veranstalten.
Zum Glück ist meine Wohnung orgiefrei (gar nicht schelchte Slogan für meine Wohnung). Die Gäste sind sehr cool, allesamt sehr interessante Weltbürger.
Andere Umstände
Aus Gründen der Fairness muss ich auch die Nachteile erwähnen. Erstens und vor allem ist das kurzfristige Leasing schwieriger zu verwalten.
Wie ich das Ganze ursprünglich geplant habe:
Schritt 1: Systeme und Prozesse entwickeln. Zum Beispiel, Reinigungsliste: Bettücher waschen, Mülleimer leeren, Staub entfernen, Fußböden absaugen, Fußböden waschen usw.
Schritt 2: Reinigung bezahlen
Schritt 3: Sich um Toilettenpapier, Kaffeefiltern usw. kümmern, um die Anzahl der Ladenläufe zu verringern
Schritt 4: Die Gäste über die Smartphone-App grüßen
Schritt 5: Das Geschäft läuft größtenteils ohne mein Zutun. Während ich mich mit Abfragen befasse, die ca. 30 Minuten Zeit pro Woche brauchen (ein paar Tage pro Woche, 5-10 Minuten pro Tag), läuft alles andere auf dem bereits vorhandenen System.
Das habe ich mir gedacht. Weil meine anderen, langfristigen Mietobjekte für mich völlig passive Einnahmequellen sind – ich sitze nur da und sehe zu, wie das Geld fließt. Natürlich ist der Kauf und die Renovierung zunächst beängstigend, aber das Ergebnis lohnt sich.
Hier sah die Realität jedoch ganz anders aus, da das kurzfristige Mietmanagement leider nicht so passiv ist. Hier sind einige Probleme, auf die ich bisher gestoßen bin:
Güter des täglichen Bedarfs
Menschen brauchen sehr viele Dinge, um sich wohl zu fühlen. Ich muss Seife, Shampoo, Tee, Kaffee, Toilettenpapier, Waschmittel, Waschpulver, Müllsäcke, Eiswürfelsäcke usw. kaufen.
Diese sind Güter des täglichen Bedarfs, sie werden konsumiert. Daher müssen sie ständig gekauft werden. Um die Anzahl der Ladenbesuche zu reduzieren, habe ich mich entschlossen, mehr von diesen Gütern zu kaufen und sie in der Wohnung zu lassen.
Das war aber keine gute Idee.
Es stellte sich heraus, dass die Gäste diese Güter stahlen. Es verwirrt mich immer noch, wenn jemand 600€ für eine Woche Unterkunft zählt und dann 2€ige Flüssigseife mitnimmt. Aber genau das war es!
Was ist noch komisch – niemand hat das größere Zeug gestohlen. Der Fernseher sowie alle Töpfe und Pfannen blieben schön in Position – das wäre ja als echter Diebstahl denkbar.
Natürlich machen das nicht alle Gäste. Nur einige. Da die Toilettenpapierpakete jedoch immer weiter verschwinden, werden Sie möglicherweise darüber nachdenken, um alles verschlossen zu halten.
Suche nach zuverlässigen Mitarbeitern
Natürlich ist das Auffüllen von Gütern des täglichen Bedarfs kein großes Problem – fügen Sie einfach eine Zeile in die Liste ein: “Den Vorrat an Seife/Waschmittel usw. überprüfen und bei Bedarf mehr kaufen.”
Schreiben Sie jeden Punkt einzeln auf und markieren Sie die Kästchen zum Ankreuzen. Stellen Sie die Güter in einen verschlossenen Schrank und geben Sie den Schlüsselsatz der Putzfrau.
Babyleicht… wenn Sie eine zuverlässige Putzfrau finden. Aber oft gibt es Probleme damit.
Die Check-out-Zeit ist um 11.00 Uhr, was in der Praxis bedeutet, dass die Gäste um 12.00 Uhr abreisen. Die Check-in-Zeit ist um 15.00 Uhr, was in der Praxis bedeutet, dass die nächsten Gäste schon um 14.00 Uhr ankommen.
Dies lässt eine relativ kurze Zeit für die Reinigung. Und leider hatte ich Probleme, Reinigungskräfte zu finden, die mit der Zeit Schritt halten.
Meine beiden Versuche sind bisher kläglich gescheitert.
Die erste Putzfrau erschien SECHS STUNDEN später – lange nachdem die nächsten Gäste angekommen wären. Endlich habe ich die Wohnung selbst gereinigt und sie nach Hause geschickt.
Einige Wochen später machte ich einen weiteren Versuch, als ich in Berlin war. Ich habe die Reinigung für den letzten Tag meines Aufenthalts eingeplant und ein oder zwei Tage zuvor bestätigt.
Doch sie war nicht aufgetaucht. Was für eine Überraschung!
Neue Gäste riefen mich an und beschwerten sich über ungewaschenes Geschirr im Waschbecken sowie ungewaschene Bettücher… Ich habe diesen Anruf erhalten, als ich fast zu Hause in Tallinn war – zwei Stunden von Berlin entfernt. Ich fühlte mich völlig hilflos. Ich konnte nichts anderes tun, als mich demütig zu entschuldigen und zurück nach Berlin zu fahren.
In solchen Momenten denke ich, ob es sich überhaupt noch lohnt.
Dann aber denke ich nach meinem “Stundensatz” – doch!
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Einkommen
In den letzten 3 Monaten habe ich mit dieser kurzfristigen Vermietung 6.929€ verdient, was einem Durchschnitt von 2.276€ Euro pro Monat entspricht.
Und wenn es so auch weiter geht, verdiene ich allein mit dieser Wohnung 27.300€ pro Jahr.
Immerhin sieht es fantastisch aus. Aber jetzt schauen wir uns auch die Kostenseite an.
In den letzten drei Monaten beliefen sich die Kosten für die Wohnung auf 1.869€. Der größte Teil davon stammt aus Bedarfsgütern und Steuern.
So beträgt das Gesamteinkommen der letzten drei Monate etwa 5.000€. Dies entspricht einem Durchschnitt von 1.653€ pro Monat.
Ist es gut oder schlecht? Kommt ganz darauf an.
Keine Investition kann für sich allein als gut oder schlecht bewertet werden, sollte aber immer mit der nächstbesten Alternative verglichen werden.
In diesem Fall wäre die nächste Alternative die übliche langfristige Vermietung der Wohnung.
In diesem Fall würde die monatliche Miete 1.100€ betragen. Was wiederum bedeutet, dass mein Einkommen aus dieser Wohnung 553.23€ weniger betragen würde.
Anders gesagt, mit Airbnb verdiene ich jeden Monat 553€ mehr im Vergleich zu langfristiger Vermietung der Wohnung.
Wie viel zusätzliche Arbeit ist damit verbunden?
Nicht viel.
Die Beantwortung von Anfragen ist einfach – ich beantworte sie über mein Handy. Das ist ungefähr so viel Scraping im Web wie beim Surfen auf Twitter oder beim Posten auf Facebook. Vielleicht eine eher vernachlässigbare Zeit.
Es besteht keine Notwendigkeit, Gäste persönlich zu treffen. Wenn ich den Schlüssel an einem nahe gelegenen Ort verstecke, sendet die Airbnb-Seite den Kunden automatisch eine E-Mail mit Anweisungen. Ergebnis: Der Check-in ist komplett ohne meine Teilnahme.
Alle Anweisungen erfolgen selbsttätig. Gerade schriebe ich einen Ratgeber – Vom Willkommen zum Ankommen, in dem ich auch Informationen zu den besten Restaurants, Bars und Geschäften in der Umgebung zusammenstellte und Anweisungen hinzufügte, wie man zu Fuß, mit dem Fahrrad, mit dem Bus oder mit dem Auto dorthin kommt. Es gibt auch Anweisungen für die Wohnung (z.B. wie man mit dem Thermostat umgeht) sowie ein Wifi-Passwort.
Selbstverwirklichende Dinge sind fantastisch!
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Das größte Geschäft ist die Reinigung. Die Reinigung der Wohnung dauert ca. 1,5 Stunden. Es musste in den letzten drei Monaten 11 Mal gereinigt werden, durchschnittlich 3,6 Mal pro Monat. Dies bedeutet wiederum, dass die Reinigung der Wohnung in einem Monat 5,4 Stunden dauert. Wir runden es auf 6 Stunden pro Monat mit der Zeit, die zum Versenden von E-Mails und anderen Geschäften benötigt wird.
Also, somit:
Zeit: 6 Stunden pro Monat
Zusatzeinkommen: 553€ pro Monat
Stundensatz: 92€ pro Stunde
…aber gar nicht schlecht!